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        “自如租房得搶”背后的市場和商業演進

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        【摘要】誰能想到,就像殺死方便面的是外賣,裝修行業迎來了敵手

          師天浩 原創  ·  2021-08-20 20:40
        “自如租房得搶”背后的市場和商業演進 - 金評媒
        作者: 師天浩   

        “怎么現在租自如還要靠搶的,太難了?!边@是北京白領朱曉琳最近的租房體驗。

        朱曉琳的房子這兩天到期了,在自如看到一套喜歡的房源,但因為“想多看看”沒有馬上拍板,稍微猶豫了一下,沒想到第二天這套房子就被租出去了。

        “可以寫個程序”“完事釋放的時候,會微信郵件提醒我,這個房子釋放了?!币驗閾尣坏椒孔?,閨蜜和朱曉琳在微信群里打起了“歪主意”。還有人告訴朱曉琳某寶上有搶房商家,不過咨詢自如客服之后,客服告訴她,很多網上所謂“搶房群”都不靠譜,租房最好通過正規渠道。

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        ▲(網友分享的“自如搶房互助群”)

        “去年長租公寓不是連環爆雷嗎,被曝光的問題那么多,怎么現在自如租個房還這么難?”朱曉琳覺得有些難以理解。

        95%入住率,長租“休養生息”似有成效

        事實上,朱曉琳遇到的房源火爆并非北京區域、某一小區的個例。據自如研究院數據顯示,自如全國約百萬間分散式房源入住率超95%,65棟集中式公寓平均出租率超98%。同時,數據顯示,自如優質房源的平均成交周期不足5天,而常規的客源成交周期在10天左右。

        換言之,自如作為全國運營規模最大的長租平臺,普遍空著的房間很少、留給租客決策的時間很短。

        不過從企業運營層面來看,超95%的入住率,則意味著較穩健的運營狀態。

        入住率,與長租企業的租金收入直接相關。行業人士早有分析,只有入住率達到90%以上,房源規模10萬間以上,長租企業才可能盈利。實際上,近兩年大多數長租公寓的爆雷,除了租金貸,根本原因在于入住率不高,導致租金收入與支出失衡。比如蛋殼公寓在去年被曝資金鏈斷裂危機前,其財報顯示入住率只有76.7%。

        不過,要達到90%的入住率,對于長租企業來說其實并不簡單。

        對于新一代年輕人而言,有品質的居住條件已經是剛需,長租企業經營的門檻自然也就相應提升:產品要硬核、服務要到位、線上體驗要流暢、品牌有口碑、疫情下能有周全的應對舉措、房子價格合理……每一項背后又有千百個細項支撐。

        當然,高投入就會有高回報——在租房高峰期,好房源被租客“搶”的景象也不少見,一些比較火熱的長租房源往往上架幾天就被簽約,甚至還有人為了租到好房連夜蹲點。自如研究院發布的《2021年10城畢業生租房報告》顯示,2021年,90%的畢業生愿意為高品質生活調高預算。

        所以自如CEO熊林在2018年就提出,長租企業應該從粗放經營進入精細化運營。據此才有了行業動蕩之后的“房子不夠租了”。

        自如試圖通過“增益租”,完善長租租賃模型

        風險與機遇同時存在的情況下,市場考驗的,其實是玩家們的覺悟。

        在長租公寓賽道,商業邏輯在于從分散的房東手中取得房源,經過標準化改造或裝修后進行統一出租。相對單一的商業模式,讓這條賽道上一度出現不少粗獷激進派玩家,也經歷了爆雷階段。那爆雷后怎么走?這里要說到自如推動的新模式和“慎重式經營”風格。

        自如在2019年末就宣布房源數量突破100萬間,但此后將近兩年時間,自如的房源規模只是保持,并未增長。與此同時,自如在兩年間清退不良資產,營收的多元化也漸入正軌。比如2020年自如一站全包式精致搬家服務的訂單同比上一年增長67.48%,37%的租客每月定時購買一次保潔服務,對外維修項目累計訂單同比增長153.94%……與長租市場同類企業相比,自如正在逐步告別一條腿走路的模式。

        此外,長租機構過去長期依賴于“全托管模式”,通過先整體包租升級再分散出租的形式,固然培養了一大批對長租服務和產品高度信賴的業主,但也沒能規避“二房東”模式的傳統困局——市場預期上行時,收益難以共享;市場發生波動時,風險同樣難以共同承擔。機構與業主之間博弈陷入了典型的“囚徒困境”之中,“正和”始終無法達成。

        今年初,自如針對這一模式提出了新思路——推出業主資產委托新模式“增益租”。

        簡單來說,自如“增益租”模式,就是老舊、毛坯、品質較低的房源,經自如全套裝修升級后以整租或合租產品出租,業主需要支付裝修款,由自如和業主共同確定房屋出租價格。同時,自如向業主公開實際出租收益,如果房子市場行情好,與業主分享品質升級和未來市場向好的增益價值,如果市場下行、出租情況不理想,自如也會向業主支付目標收益八成左右的保底收益。

        從合作模式上來說,曾經的包租模式是全權委托,業主和平臺不可避免地會產生矛盾,而自如的“增益租”模式,平臺與業主就成為了“合伙人”關系。一方面對老舊、毛坯房進行高品質裝修,提升房屋市場競爭力,另一方面也推動了長租行業透明化進程,全面確保業主、租客各方利益。

        不過在傳統思想中,閑置的、需要出租的房子,讓業主拿錢來裝修是反常理的事情。自如COO梁占華在一場分享會上就講過這樣一個故事:業主來自如談委托時帶了裝修公司的人來,桌子一邊是自如設計團隊、一邊是裝修公司,就地來一場:增益租裝修性價比vs裝修公司性價比。最終這位業主選擇了自如增益租。

        逆反常理才會滿足租客和業主的雙需求,這也是長租的價值所在。

        數據顯示,“增益租”上半年收房已達到近2萬間,并且平均出租周期僅為4.7天。

        誰能想到,就像殺死方便面的是外賣,裝修行業迎來了敵手:自如和“增益租”。

        我們也有理由相信,在長租行業的洗牌之年,隨著越來越多粗獷激進派玩家的倒下,機會將越來越青睞秉持精耕態度的實干者,不再是試圖分一杯羹的投機者。

        長租變化后,讓人開始期待了。

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        師天浩

        科技自媒體人,曾就職于 博客中國、互聯網實驗室、百度等公司,鈦媒體認證作者、虎嗅認證作者、砍柴網認證作者、極客網認證作者,百度百家、i黑馬、新浪創事記、艾瑞網、淘媒體等平臺的專欄作者。微信公眾號:shitianhao01

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