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        黑石卸下包袱 潘石屹算盤落空

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        【摘要】潘石屹折騰了一年多的甩賣套現計劃又雙叒叕白忙活了!

          疾風財經  ·  2021-09-18 14:00

        潘石屹折騰了一年多的甩賣套現計劃又雙叒叕白忙活了!

        9月10日,SOHO中國發布公告稱,雙方一致認為無法在要約最后截止日當天或之前滿足先決條件,黑石集團終止對公司收購要約。

        微信圖片_20210918140519.jpg


        也就是說,SOHO中國這單約240億港元,折合30億美元的“賣身計劃”泡湯,潘石屹的如意算盤再次落空。
        受這一消息影響,13日,SOHO中國大跌35%,總市值縮水近63億港元。

        潘石屹甩賣SOHO

        潘石屹執意賣掉SOHO中國,不是一天兩天了。
        90年代,海南房地產泡沫讓無數沉溺其中的投機客輸得一無所有。而潘石屹卻在頂點成功出逃,順利賺到了人生的第一桶金。
        之后,潘石屹離開萬通,和美籍妻子張欣創建SOHO中國,主要在北京和上海城市中心開發高檔商業地產。
        2012年,由于看到北京寫字樓租金的持續上漲,于是潘石屹決定將公司從開發和銷售轉向自持物業的模式。
        也就是由原來的建房和賣房,變成了自持物業收租金,潘石屹過上“包租公”的日子。正是這次轉型,讓SOHO中國,開始迅速衰落。
        SOHO中國將全部資金儲備用來支撐轉型過程中的開支,致使SOHO中國2013年起就沒拿過地。但隨著寫字樓購買需求受宏觀經濟影響有所下滑,依賴租金收入的SOHO中國,賺錢并不輕松。
        早在2019年,潘石屹就曾公開吐槽中國寫字樓租金回報率低,“美國辦公樓租金回報率接近4%,紐約甚至達到5%~6%,中國租金回報率我都不好意思說”。
        據數據顯示,從2012年到2018年,SOHO中國營收由161.43億元縮水至17.21億元;歸母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。
        SOHO中國已然變成了雞肋,與其強撐,不如套現離場。據媒體報道,從2014年開始,SOHO中國就一直在拋售資產。

        2014年2月,上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億的價格出售給了金融街控股。

        2014年9月,凌空SOHO 10萬平米物業以30.5億的價格出售給攜程網。

        2016年,上海SOHO世紀廣場以32.2億出售。

        2019年9月,建外SOHO東區、三里屯SOHO、SOHO尚都等地的2583個地下停車位以7.6億出售。

        至此,潘石屹國內的資產只剩下了:望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街項目、麗澤SOHO、外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場等八處。

        黑石“就坡下驢”

        黑石看好中國商業地產,也不是一天兩天了。
        黑石是目前全球規模最大的私募股權投資機構。主要業務包括房地產、私募股權、對沖基金解決方案和私募信貸。
        其2021年第一季度財報數據顯示,目前黑石管理的總資產規模已超6488億美元,新募集資金規模達到1108億美元,居全球之首。
        近幾年,黑石在中國房地產領域的動作非常明顯。
        疾風財經粗略統計,2018年黑石以12億美元收購上海怡豐城及其相鄰辦公大樓;2019年,以4.8億美元的價格收購了塔博曼旗下三家購物中心50%的股權。同年,又陸續收購了香港國際建投和上海長泰廣場;2020年,黑石正式接手總價12億元的上海香溢花園三期第四棟項目......
        業內人士分析,從商業邏輯上看,中國商業地產近幾年確實有些尷尬。電商的發展對其造成很大沖擊,商業地產本身還存在高負債、高資本驅動的通病。再加之新冠疫情的影響,商業地產短期內的挑戰確實存在。
        但憑著多次的抄底經驗,在黑石的判斷里,商業地產長遠看還是好生意。從本質上,黑石收購SOHO中國,更像是一次華爾街的廉價抄底行為。
        2020年3月,黑石第一次與SOHO中國就私有化進行談判,給出收購交易價為40億美元,由于這個給價過低,同年8月,SOHO中國公告稱談判終止。
        2021年6月,潘石屹還是決定將SOHO中國賣給黑石,而且價格與一年前相比縮水了超20%,只要30億美元。

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        圖片來源:SOHO中國公眾號截圖
        從40億不愿意賣到30億主動賣,潘石屹貌似做了虧本買賣。但隨著收購時間的推進,黑石也逐漸感覺到了“不妙”。
        一年時間,中國宏觀經濟形勢以及經濟政策的走勢都有了變化,共同富裕等概念也提了出來。
        SOHO中國旗下物業出租率大幅下滑,2020年凈利潤同比下降近六成。從2021年上半年的財報來看,實現營業收入8.05億元,同比下降45%;毛利約6.59億元,同比下降18%。
        SOHO中國與黑石之前在聯合公告中提到,收購要約作實生效的先決條件,包括了市場監管總局根據反壟斷法批準要約。
        8月3日,黑石作為要約方收到市場監管總局通知,對要約方根據《中國反壟斷法》提交的申報正式立案調查。要約方及SOHO中國仍可能被要求提供進一步信息及材料供監管機構審查。
        于是,在調查還沒有出結果的時候,黑石火速反悔了。

        何去何從?

        近年來,隨著SOHO中國的連連甩賣,潘石屹在圈內的口碑早已崩塌。“潘石屹跑路成功了嗎?”,成為外界茶余飯后的談資。
        從頻繁的兜售行動看,潘石屹已經無心經營SOHO中國,且將其賣掉的態度非常明顯。粗略統計,七年時間SOHO中國通過出售資產累計套現近300億元。
        手里有錢的潘石屹,早在2011年,就通過妻子張欣的牽頭,花了7億美元買下了紐約曼哈頓廣場的一座辦公大樓。
        2012年,又以同樣的方式花6億美元買下紐約曼哈頓公園大道廣場49%的股權。
        2013年,潘石屹再花14億美元收購美國通用汽車大廈40%的股權。
        不難發現,潘石屹早在變賣國內資產之前,就已經開始試水大洋彼岸的地產市場。
        此次黑石收購計劃夭折,SOHO中國想要在短時間內出售幾乎無望。
        有相關人士指出,未來,潘石屹大概率還會給SOHO中國尋找新的買家。當然也有可能繼續自持經營或者散賣物業??紤]到目前內地房地產企業的處境,不排除其私有化退市的可能性。

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